Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Nordhorn?

Kurzantwort: Für einen Immobilienverkauf in Nordhorn ist ohne eine mögliche Steuerbelastung häufig eine grobe Planungsspanne von 1,5 bis 5 Prozent des Verkaufspreises sinnvoll. Ob der tatsächliche Betrag am unteren oder oberen Ende liegt, hängt vor allem von der vereinbarten Maklerprovision, der Lastenfreistellung, dem Energieausweis, fehlenden Unterlagen und einem noch laufenden Darlehen ab. Eine Spekulationssteuer kann die Rechnung grundlegend verändern.

Stand: August 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Das Wichtigste in Kürze

• Energieausweis, Unterlagen und die Löschung eingetragener Grundpfandrechte sind meist kalkulierbar, sobald die Objekt- und Grundbuchdaten vorliegen.
• Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer können wesentlich stärker ins Gewicht fallen. Beide Fragen gehören deshalb an den Anfang der Verkaufsvorbereitung.
• Bei einer Grundschuld zählt für die Gerichts- und Notarkosten der eingetragene Wert und der konkrete Vollzug, nicht einfach die aktuelle Restschuld des Darlehens.
• Ein unrealistisch hoher Angebotspreis erscheint nicht als Rechnungsposition. Er kann dennoch teuer werden, wenn Nachfrage verloren geht und spätere Preisänderungen die Verhandlungsposition schwächen.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine Orientierung aus Maklersicht und ersetzt weder Rechts- noch Steuerberatung. Aufwendungen hängen vom Objekt, den Verträgen und dem Einzelfall ab.

Kostenübersicht: Was zahlt der Verkäufer, was der Käufer?

Verkäufer sollten den Vertragsentwurf nicht nur auf Kaufpreis und Übergabetag prüfen, sondern auch auf Lastenfreistellung, Vollzugskosten und Erstattungsregeln.

1. Maklerprovision – den Nettoerlös vergleichen

Die Höhe einer Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgeschrieben. Bei einer Gesamtcourtage von 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer wären 3,57 Prozent je Seite ein mögliches Rechenmodell. Maßgeblich ist immer die konkrete Provisionsvereinbarung.

Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher geben die §§ 656a bis 656d BGB den Rahmen vor. Ist ein Makler für beide Parteien tätig, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten. Wird nur eine Partei Auftraggeber und soll die andere einen Anteil übernehmen, darf dieser Anteil nicht höher sein als der Anteil des Auftraggebers; die Zahlung der anderen Partei muss zudem nachgewiesen sein.

Stellen Sie für den wirtschaftlichen Vergleich zwei vollständige Szenarien gegenüber:

• Beim Privatverkauf stehen dem erwarteten Preis eigene Ausgaben für Darstellung, Inserate, Unterlagen und Energieausweis gegenüber. Hinzu kommen Zeitaufwand und das Risiko einer unzutreffenden Preispositionierung.
• Beim Verkauf mit Makler wird vom realistisch erzielbaren Preis die vertraglich vereinbarte Provision abgezogen. Welche Leistungen enthalten sind, muss im Vertrag beziehungsweise Leistungsumfang stehen.

Prüfen Sie vor der Unterschrift Laufzeit, Verlängerung, Kündigung, Provisionshöhe, Verteilung, Nachwirkung und den konkret zugesagten Leistungsumfang. Für eine belastbare Nettoerlösrechnung werden nur Leistungen angesetzt, die tatsächlich vereinbart sind.

2. Grundschuld und Lastenfreistellung – der eingetragene Betrag zählt

Ein lastenfreier Eigentumsübergang setzt gewöhnlich voraus, dass Grundpfandrechte, die der Käufer nicht übernehmen soll, gelöscht werden können. Dafür benötigt der Notar die Unterlagen des Gläubigers und koordiniert die Ablösung. Selbst ein vollständig zurückgezahltes Darlehen lässt eine Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch verschwinden.

Typischerweise können folgende Bestandteile anfallen:

• Gerichtsgebühren des Grundbuchamts für die Löschung,
• Notargebühren für Beglaubigung, Antrag und Vollzug,
• bei einer noch abzulösenden Finanzierung zusätzliche Notarkosten für die Beachtung von Treuhandauflagen der Bank.

Pauschalwerte von etwa 0,2 bis 0,4 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags können nur eine erste Orientierung sein. Die verbindliche Rechnung folgt dem Gerichts- und Notarkostengesetz und dem konkreten Vorgang. Bei einer eingetragenen Grundschuld über 300.000 Euro würde die genannte Spanne beispielsweise 600 bis 1.200 Euro ergeben. Eine niedrige Darlehensrestschuld ändert den Nominalbetrag im Grundbuch nicht.

Passt eine bestehende Grundschuld zur Finanzierung des Käufers, kann eine Abtretung geprüft werden. Ob sie praktisch möglich und günstiger ist, klären Käufer, Verkäufer, Bank und Notar frühzeitig.

3. Energieausweis: gesetzliche Pflicht mit planbaren Kosten

§ 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) verlangt beim Verkauf grundsätzlich, dass ein Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt wird; nach Abschluss des Kaufvertrags ist er zu übergeben. Liegt bereits ein Ausweis vor, nennt § 87 GModG die Angaben, die in einer kommerziellen Immobilienanzeige enthalten sein müssen. Dazu gehören je nach Ausweisart unter anderem Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse.

Bestimmte Verstöße gegen diese Pflichten können nach § 108 GModG mit einem Bußgeld bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Der Ausweis sollte daher nicht erst beschafft werden, wenn die erste Besichtigung bereits vereinbart ist.

Für ältere Gebäude in Nordhorn ist nicht automatisch der teurere Ausweistyp vorgeschrieben. Entscheidend sind die gesetzlichen Kriterien. Ein Bedarfsausweis kann die Gebäudesubstanz unabhängig vom individuellen Heizverhalten einordnen.

4. Unterlagen: kleine Ausgaben verhindern große Verzögerungen

Nicht jedes Dokument kostet viel. Fehlende Unterlagen können jedoch Finanzierung, Vertragsentwurf und Vermarktung aufhalten. Für Nordhorn sind insbesondere folgende Stellen und Kostenansätze relevant:

Fehlen nach der wirtschaftlichen Einigung Grundriss, Wohnflächennachweis oder Grundbuchauszug, können Finanzierung und Vertragsvorbereitung stocken. Eine vor Vermarktungsstart geordnete Akte senkt das Risiko späterer Nachforderungen.

5. Vorfälligkeitsentschädigung vor dem Verkaufsstart klären

Muss ein festverzinsliches Immobiliendarlehen wegen des Verkaufs vorzeitig zurückgezahlt werden, kann die Bank unter den Voraussetzungen des § 490 Abs. 2 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ihre Höhe lässt sich nicht seriös als fixer Prozentsatz der Restschuld angeben. Sie hängt unter anderem vom Vertrag, dem Sollzins, der verbleibenden Bindungszeit, zulässigen Sondertilgungen und der Wiederanlageberechnung ab.

Daneben schützt § 489 BGB Darlehensnehmer: Bei einer Sollzinsbindung kann grundsätzlich zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Für die Terminplanung zählt also nicht nur das Datum des ursprünglichen Vertrags. Lassen Sie die Bank den Ablösebetrag und eine mögliche Entschädigung schriftlich zu einem realistischen Stichtag ausweisen.

6. Spekulationssteuer kann die gesamte Rechnung verändern

§ 23 EStG erfasst bei Grundstücken grundsätzlich private Veräußerungsgeschäfte, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Eine wichtige Ausnahme gilt bei ausschließlicher Nutzung zu eigenen Wohnzwecken oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Bei Erbschaft, Schenkung, zwischenzeitlicher Vermietung, Teilflächen oder gemischter Nutzung können zusätzliche Fragen entstehen.

Ob Steuer anfällt und wie hoch der steuerpflichtige Gewinn ist, hängt nicht vom Verkaufspreis allein ab. Anschaffungs- oder Herstellungskosten, berücksichtigte Abschreibungen und nachweisbare Veräußerungskosten spielen in die Berechnung hinein. Da individuelle Steuersätze gelten, gehört ein potenziell steuerpflichtiger Verkauf vor der Preisfestlegung zum Steuerberater.

7. Weitere Posten, die leicht übersehen werden

• Aufbereitung und Reparaturen: Streichen, kleinere Instandsetzungen oder eine gründliche Reinigung können die Präsentation verbessern. Ob die Ausgabe wirtschaftlich sinnvoll ist, wird für das konkrete Objekt entschieden; ein garantierter Mehrerlös lässt sich daraus nicht ableiten.
• Entrümpelung oder Haushaltsauflösung: Preisbestimmend sind Volumen, Entsorgungsarten, Zugänglichkeit und Arbeitsaufwand. Für Nordhorn wird ohne Angebot eines Dienstleisters kein pauschaler Betrag angesetzt.
• Fotografie, Grundrisse und zusätzliche Präsentation: Beim Privatverkauf sind das eigene Kostenpositionen. In einem Maklerauftrag zählt allein, was nachweislich vereinbart ist.
• Laufende Objektkosten: Bis zum vertraglich definierten Übergang können Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld, Erbbauzins sowie Energie- und Sicherungskosten bei Leerstand fortlaufen.
• Rechts- und Steuerberatung: Bei Erbengemeinschaft, Trennung, steuerpflichtigem Verkauf, Mietkonflikt oder ungewöhnlicher Vertragsgestaltung kann fachlicher Rat notwendig sein.
• Vermietete Immobilien: Mietvertrag, Kaution, Betriebskosten, Vorkaufsrechte, Umwandlungshistorie und Kündigungsfristen sind objektspezifisch zu prüfen. Für Nordhorn wird hier keine besondere Kündigungssperrfrist behauptet.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung in Nordhorn für 460.000 Euro

Die folgende Rechnung ist ein Planungsbeispiel, keine Offerte:

Die Positionen müssen für jeden Verkauf einzeln ersetzt werden. Insbesondere Courtage, Grundschuldvollzug, Aufbereitung und Vorfälligkeitsentschädigung können anders ausfallen. Kommt eine Steuer nach § 23 EStG hinzu, ist sie nicht aus dieser Modellrechnung ablesbar.

Wo Sparen sinnvoll sein kann – und wo nicht

Sinnvoll kann es sein,

• früh zu prüfen, ob eine bestehende Grundschuld abgetreten statt gelöscht und neu bestellt werden kann,
• den Vertragsentwurf samt Lastenfreistellung vollständig abzustimmen, bevor zusätzliche Vollzugsschritte nötig werden,
• Grundbuch-, Kataster-, Bau- und WEG-Unterlagen rechtzeitig zusammenzustellen,
• den Verkaufszeitpunkt mit dem Darlehensvertrag und einer möglichen Zehnjahresfrist abzugleichen,
• einen Verbrauchsausweis zu wählen, wenn er gesetzlich zulässig und für das Gebäude sachgerecht ist.

Nicht sinnvoll ist es,

• Besichtigungen ohne den erforderlichen Energieausweis zu beginnen,
• bekannte wesentliche Mängel zu verschweigen,
• Reparaturbedarf nur optisch zu verdecken, ohne ihn transparent einzuordnen,
• einen Dienstleister allein nach dem niedrigsten Prozentsatz auszuwählen, ohne Preisstrategie, Vertragsinhalt und Nettoerlös zu vergleichen.

Checkliste: Haben Sie alle Kosten auf dem Zettel?

Gehen Sie die zwölf Punkte durch, bevor Sie einen Angebotspreis festlegen:

☐ Der im Grundbuch eingetragene Nominalbetrag jeder Grundschuld ist bekannt.

☐ Die Bank hat einen Ablösebetrag und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich beziffert.

☐ Anschaffungs- und geplantes Beurkundungsdatum sind für die steuerliche Frist geprüft.

☐ Es ist geklärt, ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erforderlich ist.

☐ Der vorhandene Energieausweis ist noch gültig und nicht älter als zehn Jahre.

☐ Eine belastbare Wohnflächenberechnung liegt vor oder ist beauftragt.

☐ Bei Wohnungseigentum sind Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Protokolle, Wirtschaftsplan und Abrechnung greifbar.

☐ Die Teilungserklärung ist auf eine erforderliche Verwalterzustimmung geprüft.

☐ Aufbereitung, Räumung und privat zu bezahlende Präsentationskosten sind realistisch veranschlagt.

☐ Bei Vermietung sind Mietvertrag, Kaution, Abrechnung und besondere rechtliche Bindungen geprüft.

☐ Bei einem Erbfall liegt ein ausreichender Erbnachweis vor oder ist beantragt.

☐ Eine schriftliche Nettoerlösrechnung enthält Kosten, Steuerprüfung und Darlehensablösung.

Auswertung

• Sind zehn bis zwölf Punkte geklärt, lässt sich die Vermarktung mit einer weitgehend belastbaren Kostengrundlage beginnen.
• Bei sechs bis neun geklärten Punkten sollten die offenen Beträge vor Veröffentlichung des Angebots nachgezogen werden.
• Unter sechs geklärten Punkten fehlt für eine seriöse Nettoerlösplanung noch zu viel; zuerst sollten Bank, Behörden, Verwaltung und gegebenenfalls Steuerberatung eingebunden werden.

Fazit: Erst den Nettoerlös planen, dann vermarkten

Energieausweis, Unterlagen und Lastenfreistellung lassen sich meist mit überschaubarem Aufwand klären. Größere Unsicherheit entsteht durch einen laufenden Kredit oder einen steuerpflichtigen Verkauf. Wer diese beiden Fragen erst nach der Käufersuche prüft, riskiert, dass eine scheinbar attraktive Kaufpreisvereinbarung wirtschaftlich nicht zum eigenen Plan passt.

Auch der Angebotspreis verdient eine nüchterne Vorbereitung. Ein zu hoher Einstieg kann passende Interessenten abschrecken, die Vermarktung verlängern und spätere Nachlässe wahrscheinlicher machen. Diese Wirkung ist keine eigene Gebührenposition, gehört aber in jede Nettoerlösentscheidung.

Häufig gestellte Fragen zu den Verkaufskosten in Nordhorn

Wie hoch sind die Verkaufskosten in Nordhorn insgesamt in Prozent?

Ohne Spekulationssteuer kann eine grobe Orientierung von 1,5 bis 5 Prozent des Kaufpreises dienen. Ob eine Maklerprovision, Lastenfreistellung oder Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, verschiebt das Ergebnis. Verlässlich ist erst eine objektbezogene Nettoerlösrechnung.

Muss der Verkäufer in Nordhorn Notarkosten zahlen?

Die Käuferseite übernimmt nach üblicher Vertragsgestaltung die Kosten des Kaufvertrags und Eigentumswechsels. Der Verkäufer trägt regelmäßig die Kosten, die zur Löschung seiner nicht übernommenen Belastungen entstehen. Der Vertrag sollte die interne Zuordnung eindeutig regeln.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Verkauf in Nordhorn?

Die Höhe wird vereinbart und ist nicht gesetzlich festgelegt. 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Seite sind bei einer Gesamtcourtage von 7,14 Prozent ein mögliches Modell, aber kein allgemeiner Nordhorner oder kundenspezifischer Festpreis. Bei 460.000 Euro wären das 16.422 Euro je Seite.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Der konkrete Maklervertrag bestimmt den Anspruch; regelmäßig setzt er einen wirksam vermittelten Kaufvertrag voraus. Bei einer Kostenabwälzung nach § 656d BGB muss die ursprünglich verpflichtete Partei ihren Anteil bezahlt haben, bevor die andere Partei zur Zahlung aufgefordert wird.

Was kostet die Löschung einer Grundschuld?

Als grobe Orientierung werden häufig 0,2 bis 0,4 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags genannt. Verbindlich sind jedoch die Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostenrecht und der tatsächliche Vollzug. Treuhandauflagen einer abzulösenden Bank können eine weitere Notargebühr auslösen.

Muss eine eingetragene Grundschuld immer gelöscht werden?

Nein. Der Kaufvertrag verlangt üblicherweise Lastenfreiheit, sofern der Käufer das Recht nicht übernimmt. Eine Abtretung kann im passenden Finanzierungsfall günstiger sein, setzt aber die Zustimmung und Abstimmung von Käufer, Verkäufer, Bank und Notar voraus.

Fallen nach vollständiger Darlehenstilgung noch Löschungskosten an?

Ja, wenn die Grundschuld weiterhin eingetragen ist und für den Verkauf gelöscht werden soll. Tilgung beendet die persönliche Darlehensschuld, entfernt aber nicht automatisch das Grundpfandrecht. Für die Gebühren bleibt der eingetragene Wert relevant.

Was kostet ein Energieausweis in Nordhorn?

Einfache Verbrauchsausweise werden teilweise für knapp unter 100 Euro angeboten. Beim Bedarfsausweis ist der Erhebungs- und Berechnungsaufwand regelmäßig größer; deshalb sollte ein individuelles Angebot eingeholt werden. Gebäudegröße, Anlagentechnik, verfügbare Bauunterlagen und ein Ortstermin beeinflussen den Preis.

Welche Sanktion droht bei Verstößen gegen die Energieausweispflicht?

Einschlägige Verstöße, etwa gegen die Vorlage- oder Anzeigenpflichten, können nach § 108 GModG als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Der genaue Tatbestand ist im Einzelfall zu prüfen.

Brauche ich einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis?

Das hängt insbesondere von Gebäudeart, Wohnungszahl, Baujahr und energetischem Standard ab. Der Bedarfsausweis ist stets möglich, während ein Verbrauchsausweis nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen genügt. Ein qualifizierter Aussteller kann die zulässige Variante bestimmen.

Welche Unterlagen muss ich als Verkäufer in Nordhorn beschaffen?

Regelmäßig werden Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte, Grundriss, Wohnflächenangaben und Energieausweis benötigt. Je nach Objekt kommen Bauakte, Baulastenauskunft, Erbnachweis oder WEG-Unterlagen hinzu. Die Kosten reichen von kleinen Behördengebühren bis zu mehreren Hundert Euro für neu erstellte Nachweise.

Wer trägt die Grundsteuer im Verkaufsjahr?

Gegenüber der Gemeinde richtet sich die Steuerschuld nach dem Steuerrecht. Im Kaufvertrag vereinbaren die Parteien üblicherweise eine wirtschaftliche Aufteilung ab Besitzübergang. Deshalb müssen öffentlich-rechtliche Schuld und interne Erstattung getrennt betrachtet werden.

Wann kann eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen?

Wenn ein Darlehen mit laufender Sollzinsbindung wegen des Verkaufs vorzeitig beendet wird, kann die Bank unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Entschädigung verlangen. Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang besteht grundsätzlich ein Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist. Die Bank sollte den Betrag schriftlich berechnen.

Kann ich Verkaufskosten steuerlich berücksichtigen?

Bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft können nachweisbare Veräußerungskosten die Gewinnermittlung beeinflussen. Bei einem steuerfreien Verkauf wirken sie nicht auf einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Belege sollten gesammelt und die Einordnung mit einer Steuerberatung geklärt werden.

Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf?

Gezielte, überschaubare Arbeiten können die Präsentation verbessern. Eine größere Sanierung lohnt sich nicht automatisch, weil Käufer eigene Vorstellungen haben und nicht jede Ausgabe vollständig im Preis zurückkommt. Entscheidend sind Zustand, Zielgruppe, Kosten und Marktwert.

Was kostet eine Entrümpelung einer Nachlassimmobilie in Nordhorn?

Ohne Besichtigung lässt sich kein belastbarer Pauschalpreis nennen. Volumen, Materialarten, Etage, Zufahrt und notwendige Sonderentsorgung bestimmen das Angebot. Mehrere schriftliche Leistungsbeschreibungen erleichtern einen fairen Vergleich.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Nordhorn?

Eine seriöse feste Dauer gibt es nicht. Vollständigkeit der Unterlagen, Preispositionierung, Objektart, Nachfrage, Finanzierung und Vertragsfragen bestimmen den Zeitplan. Zur Beurkundung kommt anschließend noch die vertragliche und notarielle Abwicklung bis zur Kaufpreisfälligkeit.

Was kostet ein zu hoch angesetzter Angebotspreis?

Er erzeugt keine unmittelbare Rechnung, kann aber Reichweite und Nachfrage mindern. Bleibt das Angebot lange sichtbar und wird später mehrfach reduziert, gewinnen Interessenten häufig Verhandlungsspielraum. Eine marktgerechte Bewertung soll dieses Erlösrisiko vor dem Start begrenzen. Über das Unternehmen Eigentümer in Nordhorn und der Grafschaft Bentheim erhalten beim Verkauf eine Begleitung von der Bewertung über Exposé und Besichtigung bis zur Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags.

Quellen

• Verbraucherzentrale: Maklergebühren und gesetzliche Teilungsmodelle
• Bundesnotarkammer: Kostenbeispiele und Lastenfreistellung
• Verbraucherzentrale: Varianten und Kosten des Energieausweises
• § 80 GModG: Energieausweis bei Verkauf und Besichtigung
• § 87 GModG: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
• § 108 GModG: Bußgeldvorschriften
• § 489 BGB: Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
• § 490 BGB: Vorfälligkeitsentschädigung
• § 656c BGB: Maklerlohn bei Tätigkeit für beide Parteien
• § 656d BGB: Vereinbarungen über Maklerkosten
• § 23 EStG: private Veräußerungsgeschäfte
• Landesamt für Steuern Niedersachsen: Grunderwerbsteuer
• Amtsgericht Nordhorn: Grundbuchamt
• LGLN: Liegenschaftskarte und Gebühren
• Stadt Nordhorn: Bauaktenarchiv und Gebühren